1.- Bases de actuación. Conocer lo realizado durante los últimos treinta años para proteger y poner en valor el patrimonio edificado y urbanístico, siempre sometido a fuertes tensiones de pérdida de identidad y destrucción. La protección y protección de estos dos recursos no renovables como son el Patrimonio Natural y el Edificado pueden ser importantes factores de desarrollo comunitario. Hasta los años ochenta del siglo XX, la práctica urbanística era la radical alteración incluso la destrucción del legado histórico y esto no sólo en España sino también en bastantes ciudades europeas, con la conocida política de “Reforma Interior”.

Esta visión empieza a cambiar a partir de 1950 en el sentido de conservar y rehabilitar los viejos conjuntos históricos siguiendo los criterios seguidos en Bolonia hacia 1970. En España, hasta 1931 se limitaba la protección a los monumentos entendidos como piezas aisladas hasta la aprobación en 1933 de la Ley del Tesoro Artístico y ya en 1985 la Ley Estatal del Patrimonio Histórico Español.

En el plano urbanístico, la Ley del Suelo de 1956 y fundamentalmente la de 19765 empezaron a considerar la protección de Conjuntos Históricos y su patrimonio edificado, creándose la figura urbanística de los Planes Especiales de Protección y sus correspondientes Catálogos de Edificios Protegidos. La Ley 5/99 de Urbanismo de Castilla y León y la Ley 12/2002 del Patrimonio Cultural y sus correspondientes Reglamentos profundizan y mejoran la legislación estatal de forma que se puede asegurar que disponemos de un marco jurídico suficiente para la protección del patrimonio.

La ciudad se Salamanca tuvo la fortuna de ser elegida en 1979 por la Administración Central para la elaboración de un Plan Especial de su Conjunto Histórico que sirviese de base para una activa gestión posterior. El Plan fue aprobado en 1984 a la vez que el Planeamiento General del Municipio.

La ciudad de Salamanca se inicia en el siglo VI a.c. Pasa por las consiguientes fases romana, visigodo y árabe. Un gran motor estuvo siempre en la Universidad, creada en 1218 lo que genera una gran atracción de estudiantes, órdenes religiosas en intereses de todo tipo, originando, especialmente en el Renacimiento, la construcción de abundantes edificios de todo tipo entre los que merecen destacar dos catedrales y numerosos conventos y palacios.

La invasión francesa del siglo XIX destruye un tercio de su patrimonio monumental, especialmente en el sector oeste conocido como barrio de los Milagros o Vaguada de la Palma.

Tras la Guerra Civil, y con estimable crecimiento poblacional, se impone un planeamiento urbanístico de reforma interior dura que afecta seriamente a la ciudad. El barrio Catedralicio se abandona progresivamente y se hacen obras de cirugía urbana como la Gran Vía o la Vía de Rodeo a escasos metros de la Plaza Mayor, permitiéndose elevadas alturas de siete y ocho plantas.

Por tanto, el diagnóstico que establece el Plan Especial del Conjunto Histórico a comienzos de 1980 se basa en palabras como desorganización, desestructuración urbana, islas de abandono, complejidad de funciones, convivencia entre lo grandioso y lo degradado, etc..y se realiza un detallado análisis urbano, edificatorio, sociológico y funcional. A partir de ello, el Plan plantea los siguientes objetivos:

            + Frenar el deterioro físico y ambiental del Conjunto
            + Salvaguardar el patrimonio cultural inmueble
            + Integrar los tejidos urbanos y mantener o mejorar funciones
            + Evitar el desalojo de las comunidades residentes
            + Potenciar un desarrollo integrado de las posibilidades del Conjunto
            + Sentar las bases para una operación-piloto de rehabilitación conjunta

El tratamiento normativo es hoy de frecuente aplicación en otros lugares de España y obedece a las siguientes características generales:

- Mantenimiento de la estructura urbana, es decir, conservación de su red de calles y plazas salvo excepciones muy justificadas
- Protección del patrimonio edificado, lo que se materializa en el catálogo de 520 edificios protegidos según categorías hoy también generalizadas: Monumental, integral, Estructural y Ambiental.
- Mantenimiento de la volumetría y ocupación tradicional, lo que conlleva para los solares o parcelas que no contienen edificación, la fijación de pautas de ocupación, altura y volumen acorde con la edificación catalogada.
- Potenciación y mejora de la calidad ambiental mediante la creación de un catálogo de elementos urbanos protegidos y el establecimiento de unas normas de diseño, que sin caer en falsos historicismos, dialoguen correctamente con el entorno.
- Mantenimiento de los usos tradicionales que han dado carácter y variedad a la ciudad, con carácter flexible.
- Regulación de los parámetros de edificabilidad de forma clara y precisa, evitando posibles interpretaciones dispares.

2.- Primeros años de gestión (1985-1994). La aprobación de un plan no garantiza el cumplimiento de sus previsiones en un plazo determinado. Los planes disponen de un documento denominado Programa de Actuación que debe recoger un conjunto de inversiones públicas a realizar en dos periodos cuatrienales, que al no tener respaldo presupuestario, rara vez se cumplen en los plazos señalados. Gracias a la decisión de la Administración Central y del Ayuntamiento se pudo realizar lo que se denominó Operación Piloto de Rehabilitación Conjunta, que consistió en una multiplicidad de actuaciones públicas respaldadas con presupuesto por una docena de Organismos de la Administración Central, Autonómica y Local, con plazos comprometidos y coordinados.

De esta forma se urbanizó o reurbanizó casi el 50 % del viario público del Conjunto. Además se acometió un amplio programa de Equipamientos a nivel ciudad y barrio por el que se construyeron el Palacios de Exposiciones y Congresos, dos Facultades Universitarias, un Archivo Nacional y otro provincial, la Biblioteca Pública del Estado en la Casa de la Conchas, un Conservatorio de Música y un Centro de Bachillerato, una Escuela de Hostelería, etc. El montante global en seis años ascendió a la cifra de 22.000 millones de pesetas.

En materia de vivienda se desarrollaron dos actuaciones de vivienda pública con el fin de avanzar un área de Rehabilitación integrada que garantizaría la restauración, con realojo de la población afectada, actuación que fue posteriormente eliminada. Paralelamente se creó una municipal para subvencionar la rehabilitación catalogada que incluía desde actuaciones epidérmicas, instalaciones de cubiertas hasta acciones estructurales e integrales. En los años de mayor actividad se subvencionaron unas 80-100 actuaciones variadas aunque también esta línea fue posteriormente eliminada.

Con esta actividad pública tan potente, el Conjunto Histórico mejoró su imagen en poco tiempo de forma que el sector inmobiliario privado encontró claras oportunidades de intervención. La concesión de licencias de nueva construcción o rehabilitación completa ha oscilado en torno a las 100 viviendas anuales que primeramente se centraron en solares y edificios ruinosos pero también han incluido numerosos edificios catalogados. Las actuaciones en el sector turístico fueron igualmente numerosas con cuatro hoteles e infinidad de restaurantes, bares, comercios y actividades menores.

3.- Periodo 1994-2007. Con la ciudad histórica ya muy rehabilitada y consolidada, su potencial universitario y turístico en funcionamiento, las necesidades de inversión pública han sido menores pero en algunos casos significativas:

- Edificio de nuevos Juzgados en el antiguo convento de Trinitarios.
- Adquisición y rehabilitación del Teatro del Liceo Municipal
- La universidad ha ejecutado una gran Biblioteca de Ciencias y un Centro Cultural en la Hospedería de Fonseca además de un gran aparcamiento subterráneo en conflicto con yacimiento arqueológico.
- Primera fase del futuro Museo de la Ciudad sobre las ruinas del Convento de San Vicente.

El sector privado ha construido dos nuevos hoteles de lujo y ha generado una gran actividad inmobiliaria lo que ha originado que el precio del suelo sea de los más caros de la ciudad.

Actualmente en el Conjunto Histórico existen 3.800 viviendas de las que 2.000 se han construido o rehabilitados en los últimos 20 años. Casi el 48 % tiene menos de 50 m2, lo que denota la demanda de apartamentos para estudiantes universitarios. El 35 % de las viviendas se hallan vacías existiendo un elevado índice de rotación. La población residente ha aumentado de 7.000 a 13.000 habitantes. Ya suprimidas las ayudas a la rehabilitación privada y la eliminación de la política de vivienda pública, se imponen las reglas de mercado, que tiene a expulsar de un espacio de alta calidad a los residente de menor capacidad económica. El periodo se complementa con un total de 26 modificaciones de planeamiento, gran parte de ellas con aumento de edificabilidad.

4.- El Plan General de 2007. Debido a la entrada en vigor de las leyes de Urbanismo y Patrimonio de Castilla y León y el agotamiento del Plan General 1984, ha originado la Revisión y Adaptación del mismo y ha culminado con el Plan General en el año 2007. De acuerdo con la Ley, la Ordenación detallada en suelo urbano y la catalogación de edificios protegidos son determinaciones de Ordenación General por lo que tienen que estar contenidas en el Plan General. De esta forma la revisión del antiguo Plan Especial del Conjunto Histórico se realiza mediante el Plan General sin perjuicio de que posteriormente se apruebe un nuevo Plan Espacial de Protección que lo profundice y complemente. El tratamiento para el Conjunto Histórico se basa en el antiguo de 1984 pero acumulando toda la experiencia y mejor conocimiento de la estructura urbana de la ciudad, lo que ha permitido incorporar una serie de novedades y complementos:

- Un catálogo  y planimetría de áreas arqueológicas  inexistentes en 1984.
- Nueva edificación catalogada y especialmente del denominado historicismo de la postguerra. Asimismo, se incorporan nuevos elementos urbanos y todos los escudos y blasones protegidos como B.I.C por la legislación.
-Se ha precisado mejor la ordenación detallada con establecimiento de alineaciones exteriores e interiores, volumetrías diferenciadas y tipología de las mismas, poniendo en valor los ricos espacios interiores a la edificación.
- Para determinadas parcelas singulares de gran tamaño se han incorporado las características volumétricas de ocupación y respeto al patrimonio arqueológico y edificado que permitan armonizar adecuadamente intereses contrapuestos.
- Asimismo se han perfeccionado el control de usos, de forma que se mantenga la variedad y mezcal de los mismos que ha sido una de las características más atractivas de las ciudades históricas.

Al analizar el balance de las actuaciones en estos 30 últimos años, el saldo es netamente positivo. Pero la ciudad es un elemento vivo y el planeamiento y gestión posterior deben dar solución a los nuevos problemas como pueden ser los siguientes:

- El monocultivo del sector terciario hostelero que puede crear exclusividad en ciertas zonas y romper el equilibrio de uso necesario.
- La excesiva presión turística y el exceso de visitantes y sus actividades asociadas.
- La fuerte presión del sector inmobiliario que en muchas ocasiones determina un insuficiente rigor en las intervenciones arquitectónicas.
- Finalmente, permanece vigente, como en todas las ciudades históricas, el problema del tráfico. Salamanca está dotada actualmente de un esquema de ordenación clásico basado en la jerarquización (peatonal, mixto y sin restricciones), eliminando los tráficos de paso, potenciando el transporte colectivo y ámbitos y horarios de descarga controlada.