Los procesos de degradación de la ciudad histórica obedecen fundamentalmente a factores derivados de la evolución de su entorno y, en menor medida, a cuestiones relacionados con la calidad de su arquitectura, con la vigencia de su tejido urbano o con la capacidad de seguir acogiendo funciones urbanas. La pérdida de los habitantes más acomodados asentó en estos espacios a otro tipo de moradores de clases más desfavorecidas asociándose a  un status de residentes en el centro histórico de clase baja y ello conlleva al deterioro de la arquitectura y el desmantelamiento del comercio. Mientras el resto de la ciudad crece, el espacio histórico agoniza: los servicios a los residentes son menos rentables, el transporte público los discrimina y las condiciones de vida se resienten.

Sin embargo, hoy en día son indiscutibles políticas de renovación urbana para aumentar la calidad de vida de quienes lo habitan, impedir el abandono a otros barrios, mantener la ciudad habitada para conservar su arquitectura y sus funciones. Pero posiblemente los aspectos que mejor cualifican a una zona histórica sean el mantenimiento de la diversidad social que históricamente la conformó y la pervivencia de sus espacios públicos como primer lugar de encuentro, de cultura y de relación. Con todo, es en el aspecto económico donde los beneficios de la renovación urbana son más claros, no sólo para los residentes sino para toda la comunidad.

Conviene no olvidar que si no se interviene con programas de rehabilitación en la ciudad histórica, los costes para la sociedad son muchos y complejos pues el coste de “lo nuevo” no grava sólo el coste del m2 de construcción sino que hay que añadir también: los costes del suelo, la construcción, infraestructuras necesarias, urbanización, calles, servicios, jardinería, escuelas, centros sociales, centros de salud, policía, medios de transportes...y el mantenimiento ordinario de todo ello.

Además, cuando no se realizan intervenciones destinadas a la conservación del centro histórico, la degradación de éste comporta considerables gastos, tanto públicos como privados, a saber:

- Costes de degradación de monumentos y edificios
- Pérdida de reconocimiento de la propia imagen, pérdida de seguridad urbana, pérdida pública y privada de plusvalías sobre los inmuebles, alejamiento de la actividad comercial en el sector terciario, aumento del gasto para garantizar la seguridad ciudadana y la reducción de ingresos por el turismo, por citar algunos. Citemos algunos datos que merecen reflexión sobre la ciudad de Santiago de Compostela una vez finalizadas más de novecientas intervenciones:

Desde 1994, los programas de rehabilitación han sido un instrumento para satisfacer las necesidades de vivienda de los habitantes de dicha zona histórica con menor capacidad económica. El 90 % de los beneficiarios están por debajo del nivel de ingresos requeridos en el Plan Estatal de Viviendas y el 70 % podría acceder a una vivienda social.

Desde el origen hasta el año 2000, el promedio del presupuesto por obra por vivienda fue de 21.125 euros (unas 3.600.000 pesetas) y en un edificio, el coste medio de las obras sobre elementos comunes de la edificación fue de 17.588 euros (3.000.000 pesetas). En ambos casos, el nivel medio de subvención sobre el coste real de las obras ejecutadas fue inferior al 40 % del coste de intervención.

Durante los cinco años de vigencia (1995-2000), el primer programa de rehabilitación generó una actividad de 12.278.677 euros (2.500 millones de pesetas) de los que un tercio aproximadamente corresponden a las subvenciones establecidas en los programas.

El proceso de recuperación de una ciudad histórica no es comparable a la construcción de un edificio sólido que debe sustentarse en determinados pilares, pero que puede ser asumido por una organización diferente en su base, reforzando unos pilares para compensar la debilidad de otros. Esto no ocurre en el proceso de recuperación de la ciudad histórica pues todos los pilares sobre los que se apoya su renovación tienen su función y no pueden se sustituidos por un sobredimensionado de los demás. Más aún, estos instrumentos están secuenciados y relacionados entre sí y de la solidez de cada uno de ellos depende la existencia y validez de los demás. En resumen, la recuperación de una ciudad histórica será la suma de una serie de instrumentos que, desde la voluntad política de sus máximos responsables a la formación de agentes sociales que necesariamente intervienen en este proceso, pueden llevar a buen término el complejo proceso de la rehabilitación.

Puntos importantes

1.- Voluntad y compromiso político: El único que puede desencadenar y mantener un proceso de esta magnitud y largo plazo es el Ayuntamiento. Las ciudades que han conseguido éxitos en este terreno han sido debidos a gobiernos locales que han motivado a otras administraciones, los han provisto de una inteligente planificación y han contado con instrumentos capaces para desarrollar la gestión durante mucho tiempo.

2.- La Planificación urbanística. Para recuperar una zona histórica hay que establecer en primer lugar su valor cultural como hecho urbano, pues sólo el equilibrio de las funciones urbanas y la recuperación del uso residencial justifican el mantenimiento de sus elementos y del patrimonio que queremos proteger. Por primera vez en la historia del planeamiento urbanístico de Santiago, su centro histórico fue objeto primordial de reflexión urbanística  y su recuperación se convirtió en objetivo principal en torno al cual gira la propuesta de ordenación, futuro y desarrollo de la ciudad. Importancia cultural, centralidad en el conjunto urbano y extensión del centro histórico (180 hectáreas) obligaron al proyecto urbano a simultanear y compatibilizar dos escalas y ámbitos de planificación: la estructural en relación con toda la ciudad y la relativa a la preservación rigurosa del patrimonio construido y a la integración urbana de las nuevas intervenciones.

Redactado simultáneamente y bajo la misma dirección técnica que el Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la ciudad histórica, el PGOU aprobado en 1990 estableció los servicios e infraestructuras que precisaba la ciudad vieja, alejando de ella los equipamientos y usos que distorsionaban sus funciones y acercó museos, aparcamientos, polideportivos y centros culturales de los que carecía, ordenando el tráfico que asfixiaba su trama medieval. Mediante el PGOU se consolidó su centralidad, al programar un  crecimiento compacto del suelo residencial y manteniendo el carácter peatonal de la ciudad en su conjunto. Al tiempo, el Plan Especial de la ciudad histórica fijó sus objetivos en el mantenimiento, protección y recuperación del uso residencial reforzando el uso del la ciudad histórica como espacio para la vivienda y para la vida, mejorando la calidad de sus bordes y protegiendo el valor cultural que representan sus espacios públicos y excepcional patrimonio.

3.- La colaboración institucional. Debido a su importancia y carácter extraordinario, el proyecto de renovación urbana deberá contar con la colaboración de las Administraciones cuyas competencias afectarán al proyecto no sólo en el plano administrativo sino también en el financiero e institucional. En el caso de Santiago se creó un ente de colaboración entre Ayuntamiento, Xunta y Estado, el llamado Consorcio de la Ciudad, impulsado por el Real Patronato de Santiago de Compostela. Desde la creación en 1991, el Consorcio hace la coordinación política y administrativa al margen de mayorías políticas y  en sus estatutos se indica que todas las decisiones deben ser tomadas por unanimidad. Se tomó como base el PGOU, permitiendo la construcción de infraestructuras y equipamientos además de rehabilitar espacios públicos, edificios y viviendas en la ciudad histórica.

4.- El marco normativo y los criterios de rehabilitación. La legislación de protección del patrimonio varia de un país a otro y cada uno establece sus propias leyes. Incluso cada Comunidad Autónoma establece después sus propias leyes sectoriales y mecanismos de aprobación de los planes de protección de las ciudades en su ámbito. Estos planes difieren de una ciudad a otra. En la normativa urbanística del Plan Especial de Santiago se establecieron rigurosas fórmulas de intervención sobre los edificios catalogados que permitieron la renovación de sus condiciones de confort y habitabilidad, conservando los elementos de identidad que los hicieron acreedores a esa catalogación.

Desde la Oficina se pretende rehabilitar el uso de los edificios, realizando sólo los cambios imprescindibles pero todos necesarios para poder utilizar las viviendas adaptadas al confort y necesidades actuales procurando que el coste fuera lo menor posible. Esta política tuvo en su día bastante oposición en la sociedad de la ciudad. Para muchos profesionales, los edificios históricos restan posibilidades de recuperación de las ciudades históricas. Para otros, estas viviendas son obsoletas y no se pueden adaptar a una vivienda moderna siendo lo mejor demolerlas por razones de seguridad.

La rehabilitación no es cuestión de selección de materiales sino de respuesta coherente a unos problemas concretos que exigen una profunda reflexión previa. Las técnicas constructivas tradicionales daban a los edificios históricos una capacidad de renovación que no poseen muchos de los que hoy construimos. Cada época intenta aprovechar las ventajas tecnológicas a su favor para hacer las viviendas más acogedoras, cómodas y confortables pero todo lo que no manejemos en la lógica de esta arquitectura supone la inexorable destrucción de la misma a medio plazo. Una intervención no adaptada a las condiciones del edificio será la última posible y supondrá, una vez agotada su vida útil, la total transformación o la destrucción del edificio.

En la Oficina se realiza una investigación permanente en la adaptación de la tecnología actual y de las nuevas formas de vivir  a las topologías, técnicas y materiales tradicionales. Sabemos que la mejor vivienda es aquella que permite su continua reparación y adaptación a las necesidades que van surgiendo en la vida de sus usuarios y las técnicas constructivas utilizadas y experimentadas durante siglos dan a los edificios históricos una capacidad de renovación que no poseen los actuales.
Los arquitectos de la Oficina de Rehabilitación del Consorcio trabajan desde la responsabilidad que significa estar proponiendo soluciones en casa ajena, sin perder de vista la situación económica de sus usuarios y respetando el derecho de los demás a rodearse de aquellos elementos que caracterizan su entorno más intimo.

5.- Los instrumentos de gestión. Fue necesario crear una importante infraestructura municipal de gestión debido a la dimensión del programa y el carácter de la protección. De dicha dotación tanto organizativa como material dependió la efectividad del Plan.

En muchas ciudades aparecen este tipo de oficinas pero su única función suele ser recibir documentación y repartir subvenciones, lo cual es insuficiente.

La Administración debe ser capaz de ilusionar a los que pueden recibir subvención para sus viviendas, motivando al particular y acompañándole a través de los vericuetos administrativos. En Santiago fueron capaces de recuperar su confianza acercando una pequeña administración a su servicio, la Oficina de Rehabilitación, donde nadie es rechazado por muy incoherentes que sean sus pretensiones en relación a la normativa vigente. Es precisamente en ese momento, en el proceso previo a la obra, donde esas pretensiones pueden ser reconducidas con dialogo sincero, dando soluciones concretas.

En el caso de Santiago, colaboran al mantenimiento de esta Oficina tanto la Conselleria de Política Territorial de la Xunta como el Instituto Galego de Vivienda y Suelo.

En la Oficina, el ciudadano interesado encuentra ayudas en la gestión administrativa y asesoramiento para acometer las obras, así como la documentación técnica necesaria para definirlas o supervisión de las mismas. En ella se ofrece a los particulares la redacción de los proyectos, la dirección y supervisión de las obras, la asistencia arqueológica, la gestión de los trámites administrativos y el contacto con profesionales y empresas de la construcción previamente homologadas para tal fin. Esta Oficina estaba atendida por cinco arquitectos, era más valorada incluso que las ayudas económicas recibidas.

6.- La Coordinación Administrativa. En la rehabilitación, la credibilidad de la Administración está basada en la claridad de la información, la agilidad y el rigor de los procesos administrativos así como en el pronto pago de las subvenciones concedidas. Mejor que esté todo en una ventanilla única ya que pueden intervenir diversas Administraciones. Es importante que existan Mesas de Coordinación donde los técnicos de las diferentes administraciones puedan conocer y opinar sobre los proyectos de intervención. Con ello no sólo se conseguirán acortar plazos de informes y evitar inútiles perdidas de tiempo sino que puede ser un instrumento para conseguir la implicación de las Administraciones en el proceso de recuperación de la vieja ciudad. La existencia del Consorcio facilita la relación y los plazos de concesión de licencias se han acortado drásticamente gracias a la colaboración de los técnicos de la Comunidad Autónoma y los del Ayuntamiento.

7.- Los Programas Operativos. En Santiago, los programas de fomento y ayudas a la rehabilitación son establecidos mediante Ordenanzas del Ayuntamiento. La oportunidad y contenido de estos programas vendrá avalada por la correcta identificación y análisis de los problemas que afecta a la ciudad histórica. Estos programas necesitan de estrategias y mecanismos que aseguren la operatividad y buen funcionamiento de los mismos.

La proximidad de la Escuela de Arquitectura y de empresas de pequeño tamaño fueron utilizados para proveer a la Oficina de Rehabilitación de colaboradores concienciados en estos programas. Las convocatorias públicas para homologar empresas de construcción colaboradoras en la ejecución de los programas, promocionando sus servicios a cambio de su compromiso en aceptar los precios de las unidades de obra establecidos o las convocatorias para arquitectos jóvenes interesados en colaborar en la redacción de proyectos de rehabilitación fueron instrumentos que permitieron el fuerte impulso de los programas.

8.- La Sensibilidad Ciudadana. Se necesita que los ciudadanos se sensibilicen hacia las cuestiones de recuperación de su ciudad. La creación del Consorcio de Santiago hizo creíbles las propuestas urbanísticas diseñadas para mejorar las condiciones de la ciudad histórica. Al tiempo, la normativa urbanística estableció rigurosas normas de intervención sobre los edificios, apoyada en la catalogación de más del 70 % de los inmuebles. La defensa sin matices de la conservación de la tipología parcelaria, de las topologías de vivienda y de los elementos que identifican la arquitectura histórica, estableció clara reglas de juego para todos. Los programas de rehabilitación fueron explicados a los colectivos vecinales barrio a barrio, mostrando el antes y el después de las primeras viviendas rehabilitadas así como las incidencias y costes de intervención. Los medios de comunicación colaboraron en este proceso de difusión.

Para la aceptación de las normativas urbanísticas por los ciudadanos y su implicación en los programas, fue de vital importancia la firme voluntad en el mantenimiento de las decisiones desde el gobierno de la ciudad.  Medidas como la retirada del tráfico en la ciudad histórica, la rigurosa regulación de las intervenciones sobre los edificios o las medidas de disciplina urbanística que frenaron la realización de obras no autorizadas o ilegales ayudaron a crear la idea de un sólido proceso en marcha.

9.- La Colaboración Pública-Privada. Los programas de renovación urbana abren un vasto campo de trabajo a técnicos, empresas y al sector de los materiales de construcción en industrias auxiliares, alimentado por la participación ciudadana.
Al comienzo existe una patente desconfianza de los usuarios hacia las posibilidades de mejorar sus viviendas, basada más en la falta de información y en sus experiencia anteriores que en argumentos sólidos. A la Oficina de Rehabilitación el ciudadano llega con su edificio de la mano para ver que se puede hacer por él.

10.- La Formación de los Agentes Sociales. Es imprescindible formar a Agentes Sociales que deben participar en la recuperación de estas arquitecturas históricas, que poco tienen que ver con la actividad habitual de arquitectura o empresa constructora. Normalmente en una ciudad no existe una red estructurada de operadores de rehabilitación. El trabajo constante y la relación de los técnicos de la Oficina de Rehabilitación con los pequeños empresarios fue tejiendo un tapiz de experiencias comunes que facilitó la ejecución de los sistemas y técnicas constructivas que se precisan. En 1997, el Ayuntamiento  de   Santiago creó, a iniciativa de la Oficina de Rehabilitación, una escuela, llamada Aula de Rehabilitación, dirigida a arquitectos y aparejadores para formar en la práctica de rehabilitación sobre edificios de la ciudad histórica complementado con la asistencia técnica y supervisión de tutores, coordinadores y  profesores invitados para tratar periódicamente de temas relacionados con esta actividad.

El Aula cuenta con la colaboración para su mantenimiento de diversas empresas privadas y organismos públicos interesados en participar en la rehabilitación de la ciudad. La matrícula es gratuita en el curso de carácter bienal y ocho mese de duración ya que los alumnos desarrollan desde el primer día un trabajo útil para la ciudad. También en ese Aula se enseña por parte de los fabricantes el manejo de materiales útiles o mejor adaptados para las intervenciones.